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一是市场放缓。中国的房地产市场经过20多年的高速发展，所有的开发商可以说都在享受市场的红利，而当居住需求一旦增长放缓，整个市场也将失去发展的动力,大型房企扩张模式将接受考验，小型房企的生存空间也会越来越小。 二是债务危机。传统的地产开发,是一个高杠杆驱动的行业，中国百强房企的平均负债率达到80%以上，高负债的达摩克里斯之剑随时落下，万达就是一个典型的例子。
意境图|图源网络侵删 三是政策环境的改变。随着目前以城市为中心的城镇化遭遇的质疑越来越多，加上经济的转型，房地产作为城镇化的推动力量也在接受重新检视，政策层面对房地产整个行业的降温，以及新出台的融资“三道红线”对房地产的金融支持加以限制，都给这个行业套上了发展的紧箍咒。
意境图|图源网络侵删 2020年对各大行业都是艰难的一年，对房地产行业来说亦是如此！ 而且房地产市场的分化正在加剧。一线城市，以深圳为例子，“刚需房”被炒到10万元的天价，尽管还有需求，但可以说已经与普通人没有什么关系了。而且随着地价的上涨，开发门槛越来越高，一线城市基本上已经被少数头部房企“霸占”了。
意境图|图源网络侵删 二线城市的准入“门槛”也越来越高，一些热门城市如杭州、厦门、合肥、东莞等房价上涨过快，随之而来的各种调控政策的出台，使得市场的干扰因素越来越大，中小房企的生存空间越来越小。 三四城市面对的最大问题是需求乏力，住房饱和已成为中小城市的常态，人口流出，城市化放缓，抑制了这些地方的增长空间，成为市场瓶颈。而中小房企在这些市场上扎堆，对土地的争夺日趋激烈。 问 所以说房地产行业的转型是势在必行，房地产行业面临的问题，不再是市场波动以及周期，而是整个社会、经济环境已经发生了变化，整个市场正处于变革的前奏。 机遇和危机永远都是并存的，我并不认为房地产作为一个行业将整体没落，中国的城镇化还远未完成，现有的居住和生活模式也并不完美，房地产业并不是无路可走，而是需要新的思维。 那么，未来房地产的新路在哪里，又将迎接哪些挑战？我认为房地产业的发展机会将主要集中在三个主题——文旅、康养和1.5居所。
意境图|图源网络侵删 虽然很多开发商看到了文旅地产开发的机会，也纷纷进行转型尝试，但国内文旅地产为何鲜有成功的案例？
意境图|图源网络侵删 众山认为：地产商转型文旅是良机，但同时又极有可能是一个巨大的陷阱，而其中最严重的的问题就是——以地产开发思维去做文旅，根本没有认识到传统地产开发和文旅地产完全是两码事，风险巨大。 比如这些常见的误区： 1. 重地产、轻文旅 国内大部分所谓文旅地产，主要还是以地产开发为主，有的甚至是以文旅为手段，行拿地之目的。在实际开发过程中，文旅成了附属和配套，定位出现了偏差，这必然导致失败。 2. 重开发、轻运营 开发商仍然沿袭原有的销售为主的开发模式，忽视项目后期的运营，例如建好的酒店、餐饮、商业街如何经营？景区如何维护？还有服务体系呢？这些在开发之初完全没有考虑，或者考虑不周、想当然，等到项目落成后必然导致混乱不堪、难以为继。 4. 重模仿、轻独创 文旅地产开发的一大怪现象就是一窝蜂的跟踪、模仿、复制，市场同质化极其严重！！！一个袁家村成功了，就会有好多个袁家村出来，一样的建筑，一样的小吃，一样的产品……
袁家村|图源网络侵删 乌镇出名了，很多地方就模仿乌镇，挖一条长长的河，河上建几座石拱桥，河两岸修建如旧的古建筑，街上再铺上石板……借鉴别人的成功经验，这无可厚非。但如果只是简单的模仿和照搬，那就会变成“橘生淮南则为橘，生于淮北则为枳”。
乌镇|图源网络侵删 相比传统地产，文旅地产的差异性实质上更大，因为自然资源不同、人文环境不同，这使得每个文旅地产项目都需要有自己独特的灵魂。
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