西安房房房：航天城首开新盘康桥悦蓉园看房笔记

2018年10月19日，新批了7个楼盘的预售证，其中康桥悦蓉园属于性价比很高的项目之一。之所以要去看这个康桥悦蓉园这个楼盘，主要是性价比不错。

一般人不太了解这个开发商，尤其西安人对康桥地产非常陌生。就像去年底今年初一样，我给很多西安的朋友推荐中南樾府一期，很多人都不了解中南置地是什么层级的开发商，等了解的差不多了想去买，中南樾府的一期已经马上清盘了。如今康桥悦蓉园也是面临类似局面，很多人不了解开发商情况。

开发商情况

康桥集团，2002年成立于郑州，如今也发展成了国内知名的房地产开发企业。业务分布在东中西部的省会、京津冀、长三角、珠三角等区域，在全国范围也累计开发项目40余个，楼盘业主合计也有27万余户。2017年销售额突破221.3亿，位列全国房企销售榜第89名（我查到的怎么是第85名，康桥自己谦虚吗？），2018年获“中国房地产开发企业100强”第84名。销售额应该是真金白银的财务数据，一般是做不了假的，所以说康桥集团算是国内TOP100的地产开发商，应该是没什么问题的。

据我从郑州当地的朋友那里了解到的信息，康桥集团开发的楼盘的口碑普遍还是非常不错的，业主们反应也比较正面，通常情况下康桥的楼盘比周围的其他楼盘要贵个大概2000块钱。据说康桥和永威在郑州有的一拼，不仅拼硬实力，康桥在软实力上是更胜一筹，小区人性化设计，高规格标准的景观，物业管理的高标准，体现的是开发商追求的人文康桥。朋友给我说幼儿园是康桥楼盘的标配，我今天看了，还真是如此，康桥悦蓉园的幼儿园位置确实比较显眼。不要怀疑我在吹，你可以自己去打听。

悦蓉园的位置与交通

还是老习惯，我不喜欢用开发商的地图，用自己的手机地图更加真实可靠一些。

这个楼盘位于航天城的京东大道与飞天路交汇的东北角。航天城如今也是西安开发的热土了，尤其是京东总部的到来，确实带热了航天城板块。今年陕西旅游集团把总部和下属公司也迁到了航天城。771所、504所、航天六院等单位和企业也都在楼盘附近。

楼盘东边紧邻是航天城小区和英郡年华小区，西边是航天城管委会、山水宜居和高速紫禁长安两个小区。北边是航天城第一初级中学（规划）和航天城第一小学（建成）。南边是陕西国电的电力科学研究院。

从康桥悦蓉园的楼盘出发，往西846米就是是地铁4号线的飞天路站。地铁4号线，南起航天新城，北至高铁北站，途径航天城、曲江一期和二期一直到北郊，主要站点有大唐芙蓉园，大雁塔，火车站，大明宫，市政府，高铁北站等，2018年底通车。

对于楼盘区位分析，我一贯非常重视地铁，也说过很多次，以后西安市肯定是地铁上的城市。这里我又再说了一遍，听不听在乎你自己。

附近还有三路公交车，分别是178，189，260。不过我建议购房者以后要么坐地铁，要么自己开车。我自己是对西安的有些公交线路已经失去耐心和信心了。

教育、商业、医疗及周边配套

关于教育：

康桥悦蓉园项目说是自带幼儿园：康桥幼儿园。我在沙盘上看见就在小区的东南角。置业说是西安市最大规模的幼儿园之一，30个班，每个教室面积160平米，设有独立洗浴间，午休室，同时还有一些户外配置。

楼盘东北边紧邻着的是航天城第一小学，北侧据说规划的是航天第一中学的初中部。这两个学校都是公办，不过置业比较谨慎，毕竟楼盘的学区还没有划定，现在谁也不敢打包票。南边不远还有交大航天城附中和附小。虽然现在没划定学区，但是能够有几个不错的选择总归是好事。

关于医疗：

周围医院也比较多，西边方向有西安航天总医院，东北方向就是西北妇女儿童医院，东边还有正在建设的西安市人民医院，年底建成。这三个医院都不太远，开车5-10分钟均可达到。不过除了生孩子可以去，其他大家就别去了，不是啥好去处。

关于商业：

楼盘自带1.7万方商业综合体以及5927方社区底商。北侧航天城中心广场正在招商阶段，西边的居然之家航天城店据说已经投入运营。超市影城菜场饭馆这些配套以后应该不会缺的。我在附近开车转了转，到处都在搞建设，看架势以后这里人气也不会差的。

周边有富力城、英郡年华、高速紫禁长安、航天城小区、山水岭秀、山水香堤、山水宜居、山水乐居、龙湖花千树、融创揽月府等楼盘或者小区。

公园普遍还是略有点距离，稍近的是航天城中湖公园、曲江文化运动公园、星河运动公园、揽月阁公园。

楼盘基本情况

西安康桥悦蓉园是以郑州康桥悦蓉园为项目原型打造的，整个项目总占地约124亩，约82700平。总规划为15栋住宅和一栋商业综合体以及一栋幼儿园组合而成。

地块的西侧是四栋高层，东侧为10栋洋房和1栋小高层，地上总建面约23万方，容积率不高于2.8，绿地率为40%以上，总住户为1538户。

高层户型为96平到129平精装产品。洋房为140平到160平米平层户型，并且一楼带有小院，洋房及小高层为毛坯交付（洋房的一楼户型有花园，没有顶跃和底跃）。

小区是人车分流化管理。地下车位数为2201个，并还配有一些的充电车位。

小区的主要出入口有三个其中西侧京东大道旁为人行出入口，东侧规划路为人行和车行出入口，南侧为人行和车行的主入口。

主要户型设计

高层为精装户型，层高33层，两梯四户。现在的高层户型基本都是核心筒分离式设计，如今西安的户型设计比三年以前强很多了。所以均为南北通透户型，只是中间两个小户型的北侧会有连廊的设计，会影响部分采光和视线效果。

这次推出的高层是16号楼，主要有三种户型：分别是96平的三室两厅一卫、118平的三室两厅两卫和129平的三室两厅两卫。

96平的户型图

119平的户型图

129平的户型图

高层的户型，以129平的户型为最好，下来是119平的户型，再下来是96平的户型。

129户型最为方正，南北通透，全部明厨明卫，开放式大横厅，南北双阳台设计。唯一缺点就是两房在北。

118户型南北通透，这个面积能设计成三室两厅两卫，而且全为明厨明卫。缺点北边书房门前面积有浪费，户型进深稍长。

96户型设计方正，南北通透，南向采光充足，这个面积做成三室两厅一卫，确实非常不错了。缺点就是北向窗外有连廊。

总体而言，康桥悦蓉园的高层户型设计已经非常之不错了。目前看起来是要比万科的户型设计是要强很多了。万科的西安很多项目没有核心筒分离式设计，万科91平的中户做不到南北通透。而且万科的130户型居然有些中间边户做不到全部明厨明卫，有一个黑卫生间，说白了还是出于成本和利润的考虑。

洋房为毛坯户型，层高7层，一梯两户。一楼带有花园，不过没有顶跃和底跃户型。

这次推出的洋房是11号楼和12号楼，全部都是144户型，四室两厅两卫。

144平的户型图

144的户型设计方正经典，四个各自独立的南北卧室，互相不相邻不干扰，这是三代同堂的极佳选择，南北通透，全部明厨明卫，动静分离，基本上没有什么明显的缺点。如果非要挑个缺点，那就是如果能再多个卫生间，变成四室两厅三卫，那就几近完美了。

价格问题

最后说重点，也就是价格问题。为什么专门跑来看这个楼盘，又熬夜写这个楼盘呢。确实是因为悦蓉园的性价比是很突出的，尤其是推出来的那两栋七层的毛坯洋房。

这次是康桥集团在西安的第一个项目的第一次推盘，也就是新盘首开，一般来说，开发商会非常重视新盘首开，因为直接关系到后续的开盘和名声，开发商第一炮一定要打响，所以往往第一次开盘价格会比较实惠。不论是精装高层还是毛坯洋房，都在附近同类产品中有着比较突出的性价比。

周边最近就是融创揽月府和金地曲江中心风华两个盘的房源类似。比如金地曲江中心风华的7-9层毛坯洋房均价区间为1.6万—1.8万，融创揽月府的精装洋房均价是1.39万。康桥悦蓉园的7层毛坯洋房均价是1.35万，把品牌、位置和地铁等因素考虑进去，从性价比角度考虑，我认为：

康桥悦蓉园=融创揽月府＞金地曲江中心风华

再看看之前的融创和金地的意向登记的中签率情况，你应该能够明白我的意思了吧。

样板间及配置

康桥悦蓉园只承诺精装修户型在交房时候的装修和配置均为同档次品牌，不承诺一定是原样板间的配置品牌。这个所有开发商基本都是如此。所以关于配置我只说交房标准，样板间照片供参考辅助。

据置业说，楼盘的外立面是米黄色和深褐色为主色调，三层以下为多彩漆，门厅入户大堂外立面为干挂石材，三层以上部分是晶彩石漆，据置业说这个晶彩石漆的规格是高于真石漆外立面，耐久性好，15到20年也保持新貌。

洋房式毛坯，高层式精装。高层入户门是步阳牌钢制入户门，乙级门，仅次于甲级。洋房则是同样更大的子母门。户门锁是坚朗海贝斯三合一指纹密码锁。

精装高层客厅的玄关柜子都带，基本都带有两个柜子，不过卧室的柜子不带。地辐热供暖，足部感应灯，入室感应灯，一键式总开关，墙壁为乳胶漆，新风循环系统，橱柜带防水沿，石英石的材质台面，柜门铰链带阻尼缓冲，方太或者老板的烟机灶具，西顿厨房专用集成吊顶灯，贝朗的抽拉式水龙头和水槽，科勒或者贝朗的卫浴和花洒龙头，金莎丽的卫浴间，松下的浴霸，贝朗的地漏，室内门为PVC覆膜门，罗朗格和西蒙的开关面板，多功能浴室镜柜，大理石飘窗阳台，入户方便小挂钩，一键紧急呼叫按钮。

墙面乳胶漆交付，乳胶漆使用的是佐敦漆。客餐厅地砖使用是地砖-斯米克或同等品牌，花纹也是按照样板间样式铺设，阳台进深1.6米，半封闭交付。卧室为兔宝宝牌强化木地板。户内门采用的是高端PVC覆膜木门。